历次“认房认贷”的惨痛记忆：兼论中国买房路线图

3月15号，有一位北京的校友女生问我现在能买吗，我说等等北京新政策。其实，那天央视打的什么假、揭的什么黑，已经没人关注。大家都惴惴不安的若有所思的等待首都靴子之落地，仿佛要听到那一声咣当或者心里暗自希望永远不要听到。

靴子在两天后落地了。

不是咣当一声，而是“争渡争渡，炸起一群鸥鹭”。如果镜头可以定格在业主脸上，定格在被高房价逼离的被各种段子手嘲讽的清北脸上，定格在卷进中国房价地图的吃瓜群众脸上，那一定是抑扬顿挫的四重奏。

什么是认房认贷，就是我上篇文章说到的处女贷。简单说，就是北京的房，全国曾经的贷，都做为首套房认定标准，再贷款就按第二套处理，首付6-8成。

普通住房6成，非普通住房8成。总而言之，稍微看得上的都是非普通住房，这基本上把改善需求们的杠杆掰折了。

然而，调控不是天天有么，大家都习惯了，如果没有才会觉得恐慌呢。北京上海永远涨。嗨，还真不是。每个城市都不是永远涨的，它们当然跌过，而且，最近的跌都是由于使用“认房认贷”这个杀器。所以，大家能理解老司机等待靴子的心情了？

>>>> 一）“认房认贷”的前世今生，优秀炮弹的成长史

1）少女初长成的2010

2010年6月4日，住建部人民银行银监会发布通知，明确“认房认贷”

2010年7月12日，上海出台沪房管市【2010】243号，“认房认贷”

2010年7月15日，北京出台“认房认贷”通知

2）血流沃野的2011

随后发生了什么？十步杀一人，千里不留行。神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动，我们列举几个，来感受一下当日气氛：

2011年11月，北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万，业主情绪失控，对售楼处沙盘进行了打砸

11月上海万科清林径调低15%，老业主协商未果将售楼处砸毁

11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万，砸毁沙盘

11月芜湖镜湖世纪城，7350-4200，哄砸售楼处

10月，宁波合生国际城1.5-1.6调低到1.2万，沙盘被砸

10月，上海中海御景熙岸从2.2万调到1.6万，业主与保安冲突，砸

10月上海龙湖丽城从1.85到1.4，砸

9月北京京贸国际城1.98到1.4，砸，个别业主被拘留

当年，还有一些著名事件，比如鄂尔多斯崩盘，康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多，这个内陆新星从此与中国大舞台告别。

当年，微博很火，美美很火，十字会也很火，这个很火的年份是十二五的开局之年。

3）彷徨的2012

在经历了房价大跌各处打砸的2011之后，政府会议口气很坚决称调控坚定不移，尽管犹疑。

然而，在几次下调存准之后，2012年6月8日央行下调基准利率.同一天国务院常务会议《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调，2012年7月6日再次下调基准利率.随后，信贷出现了各种花样放松。（2012年的调控热词出现了长效机制和房产税，以当时的语言力度来看，感觉明天一觉醒来，房产税征收单就会出现在面前了。）

2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。

4）明严实松的2013

2013年1月，部分银行二套房认定标准微调，认房认贷放宽为认房可不认贷。

2013年4月，第二次强调“认房认贷”，但是，从信贷数据可以看出来，在经过了2011和2012的压制后，2013年的信贷出现了大幅度增长，说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。

于是，2013年房价出现明显上涨。

5）如日剧般大反转的2014

所有的大反转都源于绝望，就像日剧，把人性的欲望已经挖掘到极点，爱恨情仇生杀死活，都已经经历过质问过咆哮过沉默过，只有反转，因为反转不需要前世的清醒逻辑，绝望的人还要清醒逻辑做什么？

2014年上半年，矫正了2013年信贷放松，实际上又加强了认房认贷

2014年9月，房价明显下跌，北京跌幅达到12.8%

2014年10月，政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷

2015年，深圳率先大涨，上海随后异动

2016年，20个城市轰轰烈烈的上涨

6）2016杀器重祭

2016年11月，上海深圳再次认房认贷

 

随后，春节前，深圳出现10%回调，上海市场陷入冰冻，春节后，上海部分地区回调5%，郊区二手房很难卖

 

2017年3月17日，北京广州再次认房认贷，郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度，明言发文把小口子堵上

>>>> 二）炮弹的杀伤力源于信贷的松紧

炮弹只是引子，实质上起杀伤作用的是信贷，在信贷紧缩面前，所有中国式不动产情感都灰飞烟灭，我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认，在下跌面前都不存在了。也许我们热爱的只是它的收益率，它没有情感，我们也没有。

（数据来源于人民银行）

从上表可以看到，2010年信贷狂飙后，2011和2012都在抑制，2013信贷再次出现大幅增加，2014再抑制，2015和2016你自己看。

我们来看北京一个活生生的房价案例，感受一下调控和信贷的节奏：

2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看，北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。

从沿海赛洛城的数据看2011年以后的状况：2012年在上年跌幅基础上出现回弹，下半年更明显一些；2013年的明紧实松，使房价出现了近40%的涨幅；2014年再度收紧，使房价出现了12.6%的跌幅；2014年底正式放松后，房价在一年之后出现了大涨。

2010年和2015年两次大涨之间，经历了几次紧就跌松反弹，最后呈现大松大涨的局面。

>>>> 三）老司机们说

每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的，形成了一些实践性很强的游击理论，国让退就退，国沉默就进。

咱们摘几个老司机语录：

第一个是张大伟：未来还能买房吗？伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳，调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以你做好准备。

 

郜律：对于不差钱的来说，未来的几个月，又是一个相当好的买点。市场平稳期，就是最好的买入时机。

 

水库欧：政策就像刹车片，调控相当于踩刹车，原本狂飙的速度，有可能被刹下来了，您见过刹车刹到倒车的么，没有。

我觉得最终效果不仅要看以前经验，还要看现在政府的心意。

政府需求有两个，一个是降低杠杆，一个是稳定社会舆论。稳定社会舆论就不分析了，只要跌了，有人打砸售楼处了，有激进卖家现身说法痛诉炒房危害，咱们善良的人民不会赶尽杀绝的。

政府主要观测指标应该是杠杆，可以从前文的表里看到，2015-2016年的上涨是依赖杠杆的，这是与以前不同的状况，而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。

结合中金的数据，以及按照公积金等贷款占25%估计，2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了，去年新房成交额是10万亿，二手房成交额据链家的估计是5万亿，那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。

央行心理位置在哪里，杠杆率降到35%以下？个人房贷占比降到30%左右？如果按后者，假设新增贷款不变，预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿，前两个月已经用掉1万亿，意味着剩下的10个月月均发放2800亿，您对比一下去年高点时的6000多亿。

按照信贷是房价幅度双倍来粗估，信贷减少32%，意味着房价下跌15%左右。

你们发现没有，最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅，这是边际效益递减造成的，如果大家认为近期还有一个大涨，那就意味着杠杆率爆表。

即使按照上个五年，2010-2015的节奏，2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。

当然，政府也不希望市场出现大跌，估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应，再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的，注意观察市场，发现底部。

>>>> 四）操作路线图

综上所述，我认为房价会出现高位盘整，根据信贷松紧形成箱体震荡，这恐怕也是政府的思路，用时间消化涨幅。

在这种大形势之下，我的思路呢，分空间和时间两个维度分析。

空间呢，就是选城市选地段，选城市有三个标准：

1）第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性，具体到行业就是金融互联网高科技，我觉得只有北上深符合这个条件，从它们的人均国税个税也可以看出来，远远超过别的城市，这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关；

2）第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的，比如说广州天津南京郑州济南等，北上深的人口吸附能力也不用多说，尽管北京上海最近两三年人口增长出现停滞，但大家都知道，是因为它们疏散人口；

3）第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分，郊区不会怎么涨，供需最紧张的是深圳北京上海广州；

4）关于地段，我还是坚持自己的看法，头脑发达的地方政府，先行开发郊区，将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格，以后会开发市区，将市区稀缺土地卖出逆天价格；大都市市区房子没有泡沫，体现的是货币泡沫，其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫，尽量找泡沫少的吧，而且政府可以控制土地供应，但实质上已经很难控制货币。

选择城市会越来越重要：

1）中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了，即使按照11亿的人口计算（加上已经实质进城的流动人口），人均已经40多平米，中国总体的城镇化已经完成，过剩会逐步积累，再过一个5年看，会发现大部分城市遍地都是房子；

2）1960-1990的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场，5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力，没有就业机会的小城市将真正体会人口减少房屋遍地的惨况。

时间呢，我觉得有个房价轮动地图。

深圳早周期一年，接着是长三角领头羊上海，然后波及长三角重要城市，最后是华北和京津冀这一广义北方区域，这简直是个北伐路径呀。

深圳是先行指标。为何是它，首先它存量住宅最少新增供应也最少，是轻骑兵；其次它年轻人多，适龄青年多，比较活跃；最后它是移民城市，没有历史，也没有阶级，相比较而言文化沉淀底蕴也有不足，总之，就是冒险家多。哦，还有，在深圳的一般都是穷一点的二代，北京上海杭州这些富二代比较多，深圳的二代得用一辈子活出人家两辈子来。

就深圳目前状况看，在经历了杀器后，市场冰冻了很久，春节前出现了实质的回调，不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后，二手房成交出现了小阳春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片区，难道是有钱人更不怕调控？

深圳可以做为北上广的先行样板来看，再观察几个月，如果深圳二手量价保持目前状况，说明它已经完成筑底。实质上深圳的住房贷款已经大幅降低，在信贷降低基础上保持的成交具有参考意义。

因此，结合时间空间理论，画出如下路径图：

第一阶段，确认深圳筑底完成后，买深圳；

第二阶段，确认上海筑底完成后，买上海；

第三阶段，确认北京和广州筑底后，买北京广州；

其余人口多土地不多的城市，自行设计路线。

说了那么多，其实，刚性需求的不是房子，是钱！我们如梦靥般挥之不去的恐惧，既不来源于生活的平庸，也不来自于理想的暗淡，而是纯而粹之，来源于我们跟不上央行印钞的速度。我们的悲哀在于，这辈子不是和自己比赛，而是和注定跑不赢的印钞机比赛。而买房，只是让自己输得不至于那么快，那么惨。如此而已。

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